港岛风云1977 第256节

　　“你说得对，现在确实不是时候。”郑裕彤重新迈开步子，语气轻松了一些，好像刚才那番话只是随口一提的闲谈。

　　李兆基笑了笑，没再往下接。他太了解郑裕彤了。

　　这个人看起来大大咧咧，说话直来直去，但心里那本账比谁都清楚。他说出来的话，十句里有八句是已经想了很多遍的。

　　两人走到果岭边，郑裕彤换了推杆，蹲下来瞄了瞄线，一推，球转了半个弧线，擦着洞口边缘滚了过去，停在了一尺之外。

　　“哎呀，差一点。”郑裕彤拍了拍大腿，笑着摇头。

　　李兆基站在旁边等着，双手叉腰，看着那颗白球在洞口边倔强地停住，忽然说了一句：“彤哥，你说那些洋行，他们真的觉得香港会完吗？”

　　郑裕彤直起身，把推杆夹在腋下，想了想，说：“他们信不信不重要。重要的是他们的股东信了，他们的市场信了，他们的银行信了。

　　一个人信了，就是几十亿的资金往外跑。一百个人信了，就是几千亿。”

　　他顿了一下，补了一句：“但我们不能信。”

　　李兆基点了点头，没有说话。

　　阳光洒在两个人身上，影子被拉得长长的，铺在绿色的草地上。远处又有一组球手走过来，说说笑笑的，打破了球场先前的安静。

　　他们继续往前走，一杆一杆地打着，聊着圈子里的人和事，聊着地皮和股价，聊着谁最近拿了哪块地、谁又卖了哪栋楼。

　　话题换了一个又一个，但置地那两个字，像是被风吹落的种子，已经埋进了土里。

　　至于什么时候发芽，那是以后的事了。

第227章 发展地产

　　弘利大厦。

　　黄家豪坐在办公室里，面前的办公桌上摊着一张新界地图，上面用红笔圈出了几个地方：荃湾、屯门、元朗。

　　他手里的铅笔在纸上划来划去，算了一遍又一遍，最终停在一个数字上。

　　“每平方尺400港币左右。”他抬起头，看着对面的梁博韬，“这是目前乙种换地权益书的市价。”

　　梁博韬接过他递来的材料，快速扫了一眼。那些密密麻麻的数字和表格，在黄家豪的手里永远理得清清楚楚。

　　“你的判断呢？”梁博韬问道。

　　黄家豪语气不紧不慢：“根据我的测算，这批Letter B到1987年，价值至少翻四到五倍。”

　　他说完，又补了一句：“这还是保守估计。”

　　乙种换地权益书，在香港地产圈里，懂的人不少，真正敢碰的人少。

　　五十年代末期开始，港府要发展新界，需要征收农民的耕地。

　　农民的地被收了，总不能让人喝西北风，于是港府出了一个办法，就是拨出可建房屋的土地，拿来和农民交换。

　　规矩是2.5平方尺的耕地，换1平方尺的住宅用地。

　　但这里面有个关键。农民拿到手的不是地，而是一张纸，就是所谓的“乙种换地权益书”，英国人叫它Letter B。

　　这张纸并不能马上换地，什么时候能换，要等港府的公告。可能等一年，也可能等三年五年，甚至更久。

　　大多数农民等不起。

　　地没了，家里要吃饭，孩子要上学，老人要看病。他们需要现钱，需要立刻到手的钞票。

　　于是，这些权益书就流到了市面上，被一些有眼光、有耐心的地产商收购。

　　“荃湾和屯门是重点，”黄家豪用手指在地图上点了点，语气笃定，“这两个地方的发展潜力最大，当然，其余新界地方也可以考虑。

　　香港土地资源稀缺，长远来看，只要有人，就需要房子，有房子，就需要地。”

　　梁博韬知道，这种平淡背后是无数个日夜的测算和推演。

　　黄家豪这个人，从来说话都是这样：十分的把握，他只说七分；剩下三分，他宁愿留着，也不愿意夸口。

　　“四到五倍，”梁博韬重复了一遍这个数字，嘴角微微上扬，“那现在收购的成本，就是未来利润的两成左右？”

　　“不到两成。”黄家豪纠正道，“按五倍算，是百分之十六点七。按四倍算，是百分之二十五。

　　中间的浮动空间，要看具体区域的换地公告时间和位置。”

　　“其实大部分农民拿到这张纸，不知道知道自己手里拿的是什么。他们只知道地没了，换了张纸。

　　等不了，就卖了。卖的时候，收购的人会把价格压得很低，因为他们着急用钱。

　　所以我们收购的时候，开价公道些。便宜的东西，往往最贵。压价压得太狠，名声坏了，以后谁还肯卖给你？”

　　梁博韬点头，在笔记本上记了一笔。

　　办公室里又安静下来，只剩下铅笔划过纸面的沙沙声。

　　黄家豪重新坐回椅子上，目光落在窗外对面那栋旧楼上。

　　工地晚上停工了，塔吊的影子斜斜地搭在夜空中，像一支巨大的笔，正准备写些什么。

　　“Letter B，”黄家豪低声念了一句，像是在品味这三个字的分量，“这东西，知道的人少，敢碰的人更少。

　　等别人都看明白了，就不是这个价了。而且我们要去澳洲、加拿大华人社区打广告收购。”

　　“好的，黄生。”

　　梁博韬的脚步声在走廊里渐渐远了。

　　黄家豪坐在办公桌前没动，手指在桌面上轻轻叩了两下，然后拿起电话，拨了一个内线号码。

　　“李经理，过来一趟。”

　　不到十分钟，敲门声响了，李国基推门进来。

　　“坐。”黄家豪朝对面的椅子抬了抬下巴。

　　李国基拉开椅子坐下，记事本已经摊开，笔帽拔下来搁在旁边的桌面上。

　　他等着黄家豪开口，不问，不催，就是这么个性格，该他说的时候一句不少，不该他说的时候一句不多。

　　“有件事。”黄家豪把面前的文件合上，往旁边推了推，“明年我们开发楼盘的方向，要定下来了。找你来，就是想听听你的想法。”

　　李国基点了点头，笔尖在本子上点了两下，但没有急着写。

　　他心里清楚，老板叫他过来，不是要听他复述一遍大家都知道的东西，而是要听真东西。

　　弘利置业从1983年开始要重新拾起开发商的老本行，这件事李国基心里早就有数。

　　前两年公司在投资业务上花了不少精力，地产开发这边相对收着，但收不代表停，该铺的路、该布的局，一样没落下。

　　现在时机到了。

　　按照测算，1984年开卖的时候，市场均价大概也就在600港币每平方尺上下晃荡。

　　这个价格放在香港楼市的历史曲线里，不算高。但弘利置业手里的地拿得便宜，成本端有优势，再怎么卖也不会亏。

　　不过李国基心里明白，黄家豪要的不是“不亏”。

　　老板要的是“滚起来”，也就是货如轮转。

　　他抬起头，语气不急不慢：“老板，我琢磨过这件事。现在这个节点，跟三五年前不一样了。

　　前几年市场热，什么盘都有人抢，闭着眼睛卖。

　　现在呢？香港这一两年处在争端里，外面风声紧，里面大家口袋也捂得紧。”

　　他顿了一下，看了一眼黄家豪的神色，见对方没有打断的意思，便继续往下说。

　　“所以现在进场的人，绝大多数是真正需要房子住的。炒房的那批人，眼下不敢动。这个基本盘定了，我们的打法就得跟着变。”

　　黄家豪没说话，只是微微点了一下头，示意他继续。

　　李国基翻开笔记本新的一页，上面密密麻麻写了一些字，但他没有照着念，而是用手指在上面点着，像是在给自己搭一个框架。

　　“我想了三句话。第一，别把鸡蛋放在一个篮子里。第二，把房子做小。第三，让买家慢慢付。”

　　他说完这三个短句，抬起头，目光直接对上黄家豪的眼睛。

　　“展开说说。”黄家豪说。

　　“先说第一个，”李国基把身体往前倾了倾，语速比刚才快了一点，“别把鸡蛋放一个篮子里，就是不要扎堆。

　　我们的地盘应该分散在港九新界各个区域，这里拿一块，那里拿一块。

　　为什么这么弄，因为每个区都有自己的老住户，住惯了那个区的人，轻易不愿意搬走。

　　你在荃湾拿地，卖给荃湾的人；你在屯门拿地，卖给屯门的人。本地人买本地盘，认同感强，销售阻力小。”

　　他稍微停了一下，补充道：“而且分散拿地，每个盘的体量都不大，不像那些大型屋村一卖就是好几年。

　　小盘快进快出，资金回笼快，这就是货如轮转。”

　　黄家豪的指尖在扶手上轻轻敲了两下，没有表态，但眼神里没有反对的意思。

　　“第二个，把房子做小。”李国基说到这里，语速反而慢了下来，像是在选词，“这几年市道不好，大家手里都不宽裕。

　　你盖一千尺的大单位，总价高，能接盘的人少。

　　但是你换一种思路，同样的楼面面积，分割成更多的小单位，六百尺、五百尺，甚至更小，总价一下子就降下来了。

　　普通市民用不多的钱就能上车，这个吸引力是很大的。”

　　他举了个例子：“同样是拿出三十万首付，买一千尺的单位可能不够，但买六百尺的就够了。

　　很多人不是不想买，是够不着。我们把门槛降下来，生意就做成了。”