港岛风云1977 第368节

　　不是为了别的，就是为了炒高地价。

　　这个逻辑很简单。地王争夺激烈，成交价必然创出新高，新闻一报出去，市场信心立刻被点燃，所有人都会觉得地产正在繁荣，土地值钱，楼价还要涨。

　　这个信号一旦放出去，后续的官地拍卖就能卖出更好的价钱。港府是最大的地主，他们比谁都懂得怎么经营土地市场。

　　“我们现在有多少资金可以动用？”黄家豪问得很直接。

　　李国基显然早有准备，没有翻笔记本就直接报出了数字，“账户上的流动资金确实不算宽裕。

　　不过，银行那边的承诺贷款还在有效期，二十亿港币随时可以支取，手续都已经走完了。”

　　黄家豪的手指在桌面上轻轻敲了两下，这是他在快速计算时的习惯动作。

　　自从去年协议签署之后，港府就暂停了官地拍卖，等着市场恢复。

　　那段时间整个香港的土地交易几乎冻结，大家都在观望。

　　也正因为如此，弘利置业目前的土地储备以可建楼面面积计算，仍然只有九百五十万平方尺左右。

　　这个数字不算少，但要想支撑起他心中那个商业地产帝国的版图，远远不够。

　　“现在外面的地价到什么位置了？”黄家豪又问。

　　“涨得很猛。”李国基的语气里带着一丝感慨，“以楼面价算，均价已经到了两百港币一平方尺上下。跟去年相比，差不多翻了一倍。”

　　黄家豪靠在椅背上，脸上没什么意外的表情。这个涨幅在他的预期之内。

　　大家都不是傻子。八二年到八四年那段时间，地皮几乎无人问津。

　　因为买地只是第一步，后面还要砸钱开发，未来市场怎么样谁都不敢打包票，地产商们宁可攥着现金也不肯冒险。

　　可去年协议一签，香港的前景明朗了，所有人的胆子突然就大了。

　　各大地产商像约好了一样同时出手抢地，短时间内就把港九的地皮价格推高了将近一倍。

　　而这个时候，楼价才刚刚开始抬头。

　　地价跑在了楼价前面，说明所有人都在赌未来。这种赌法对不对，黄家豪心里有自己的判断。

　　“银行那二十亿承诺贷款，该动就要动。”黄家豪的语气很笃定，“我看今年的楼面地价，三百港币一平方尺才算正常。现在还只是开了个头。”

　　他说的三百这个数字不是随口讲的。李国基略一思索就明白了老板的逻辑，建筑费加税费按每平方尺三百来算，加上三百的地价，总成本就是六百。

　　而现在港九住宅的均价已经回到七百以上了，地价涨到三百，开发商还有每平方尺一百的利润空间。

　　因为有利润，所以大家就愿意往里冲。

　　更何况华英联合声明里白纸黑字写了，香港每年只能批出五十公顷土地，换算下来大概四百五十万平方尺的地皮面积，可建楼面不超过两千万平方尺。

　　两千万平方尺听起来不少，但香港有多少地产商？新鸿基、长江公司、恒基、新世界，哪个不是饿狼？

　　五十公顷一年，这里头还包括低密度住宅用地，真正能拿来盖高层住宅和商业物业的地皮，其实非常有限。

　　大家瞬间明白：供不应求的局面，用不了多久就会出现。

　　这就是最近几个月地价暴涨的底层逻辑。

　　黄家豪在心里快速算了一笔账。按目前的市场价格，弘利置业现有的土地储备，光地皮就值二十亿港币了。

　　但这个数字他并不在意，因为那是老本，老本是拿来守江山的，不是拿来开创江山的。

　　“今年官地拍卖一启动，我们要继续拿地。”黄家豪的语气不是商量，是决断，“每年新增的土地储备，可建楼面不能低于三百万平方尺。不能躺在现有的家底上过日子。”

　　李国基没有立刻接话。他沉默了几秒，像是在心里把各种数字重新过了一遍，然后才开口，声音很稳，但说的内容很重。

　　“老板，按这个节奏走，我们的负债会拉到五十亿上下。每年的利息支出，不是一笔小数目。”

　　五十亿。这个数字放在任何一个时代、任何一个市场，都足以让一家地产公司的高管睡不着觉。

　　一般企业的负债率控制在两三成算健康，四五成就已经是激进扩张了。

　　弘利置业如果真走到那一步，负债率会超过很多同行的心理红线。

　　黄家豪看着自己的副手，他知道李国基不是在反对，而是在履行副手的职责是把风险摊在桌面上，让决策者看清楚每一面。

　　这是黄家豪最欣赏李国基的地方，他从来不当面迎合，该说的话一定会说，但又绝不会越俎代庖替老板做决定。

　　“三件事。”黄家豪竖起三根手指，语气不急不缓，像是在课堂上拆解一道算术题。

　　“第一，利息不会一直这么高，美元贬值是大概率事件，利率会跟着往下走，我们的财务成本是在下降通道上的。

　　第二，地产回暖不是小阳春，是趋势性的，发展地产的盈利能力今年就能验证，只要楼价站稳在八百以上，我们的利润率你自己算过。

　　第三，别忘了外汇那边还有收益，那部分资金不是死钱，它在帮我们赚钱。”

　　李国基听完，脸上的表情松动了一些。他不是被说服了，而是确认了老板的思路是清晰的、有逻辑闭环的，不是一时冲动的豪赌。

　　事实上，弘利现在的资金面并不拮据，就算继续增加土地储备，整体上也不算紧张。

　　但两个人心里都清楚，今年金钟的地王一旦开拍，那才是真正的重头戏。

　　那二十亿的承诺贷款，很可能就是为这块地预备的弹药。

　　“好的，我记下了。”李国基合上笔记本，郑重地点了点头。

　　负债五十亿港币，甚至更多，换作别人可能会胆怯，但李国基对黄家豪调动资金的能力有足够的信心。

　　更何况，黄家豪在地产上的判断到目前为止几乎没有失手过，那是藏在报表之外的底气。

　　黄家豪往前倾了倾身体，双手交叠放在桌上，一字一句地说道：“下个月，域多利兵房一号地，我们是势在必得。

　　拿下这块地之后，将来再把旁边几幅地皮陆续收进来，整个区域可以打造成中环的海港城、新世界中心那样的商业旗舰。

　　到那个时候，弘利置业在商业地产上的实力，就是香港最前排的选手了。至于资金，不用发愁。”

　　他顿了顿，像是在给这场讨论画一个句号，“今年发展地产的盈利，也一定会创纪录。”

　　李国基听到这句话，脸上露出了一抹自信的笑意。

　　他在心里飞快地过了一遍数字：一百五十万平方尺的楼面，当年的地价成本每平方尺只有一百二十块左右，加上建筑费和税费，综合成本也就四百上下。

　　如果今年均价能卖到八百五十块，每平方尺的利润就是四百五十块。一百五十万乘以四百五，差不多是七亿港币的利润。

　　七亿港币。一年光是发展地产这一个板块。

　　“老板，那我去安排金钟那块地的竞标准备了。”李国基站起身，走出办公室。

　　黄家豪当然记得域多利兵房这块地，八二年十一月其实挂出来过一次。

　　那次是招标的形式，地产正值暴跌，市场一片惨淡，根本没有开发商愿意出高价。

　　港府收到标书之后觉得价格太低，直接全部打了回去，理由是“不符合市场价值”。

　　这种做法严格来说挑不出法律上的毛病，但谁都看得出来是卖家觉得卖便宜了，干脆不卖了。

　　在黄家豪看来，这完全就是在耍赖。

　　有意思的是，去年弘利金融中心那块地也是招标，港府却没有收回。黄家豪知道为什么。因为风向变了，港府自己也等不及了。

　　他独自坐在办公室里，开始盘算更长远的事情。

　　域多利兵房一号地，十一万平方尺的占地面积，按他的估算，光是地价就能拍到七亿以上。

　　七亿只是起步价，如果再往上走，八亿、九亿，甚至更高，都在可能的范围内。

　　但不管拍出多高的价格，都值得。因为中环核心区的商业地皮，卖了就没了，将来有钱都买不到。

　　这笔账不能只算财务回报，要算战略价值。

　　资金怎么凑？黄家豪在便签纸上随手写了几笔，很快有了答案：暂时全部走贷款。

　　地产形势这么好，贷款盖楼不会亏，利息在贬值，地价在上涨，楼价也在上涨，三重利好叠加，负债高一点反而是聪明的做法。

　　用未来的钱买今天的资产，等资产升值了，再回头看当初的负债就不算什么了。

　　他把便签纸揉成一团扔进纸篓里，起身走到窗边。

　　维港上空的薄雾已经散尽了，阳光把海面照得波光粼粼。

　　远处的九龙半岛轮廓清晰，再过几年，那里会有更多的高楼拔地而起。

　　…

　　…

　　…

　　北角。

　　国际城市集团的会议室里，空调开得很足，但长条会议桌两侧的人都不觉得凉快。

　　港灯的人坐在靠窗一侧，长江公司的人坐在靠墙一侧，国际城市集团的高管们挤在末端，面前摊着议程文件，谁也没有先翻页。

　　气氛谈不上剑拔弩张，但每个人都能感觉到，真正的会议还没开始，因为两位正主还没开口。

　　黄家豪和李家成面对面坐着，中间隔着光可鉴人的会议桌，像隔着一条无形的界河。

　　国际城市集团这块蛋糕实在太大，没有人会轻易放弃。

　　港灯捏着国际城市集团百分之五十五的股权，是实打实的控股方，长江公司拿着剩下的四成五，名义上已经退到了小股东的位置。

　　但这四成五不是凭空掉下来的，前期投入、开发操盘、港府关系，长江公司在里面扎的根比谁都深。

　　如今地产市道明显回暖，北角“城市花园”剩下的八幢楼就像一块悬在桌上的肥肉，谁来拿刀切，怎么切，两个人都想说了算。

　　整个项目拢共十四幢住宅大厦，两千九百三十六个单位，截止上半年已经卖掉六幢，剩下的八幢还在做基础，原计划今明两年分批次推出。

　　配套的四星级酒店也已经封了顶，预计年底开门迎客。