港岛风云1977 第322节
如今工厂已经整体搬迁到了大浦总厂，留下的这片空地，即将迎来完全不同的命运。
车子在一处围挡前停下。围挡上还残留着“康力科技”的标识痕迹，但新的招牌已经挂了上去：弘利发展。
黄家豪推门下车，一个四十出头的男人已经站在门口等着了。
他穿着一件浅蓝色的衬衫，手里拿着一个文件夹，整个人看起来精干而利落。
庄立群，弘利发展的新任总经理。
这个人是从地产圈挖过来的，在几家老牌开发商那里摸爬滚打了十几年，项目经验丰富，难得的是还保持着一种创业者的劲头，不像是那种在大公司里待久了、只会按部就班混日子的老油条。
黄家豪当初面试他的时候，印象最深的一句话是：“老板，我不怕从零开始，就怕没有开始的机会。”
就冲这句话，黄家豪把弘利发展交给了他。
“老板。”庄立群迎上前来，微微欠了欠身，语气恭敬但不拘谨。
“庄经理客气了。”黄家豪点点头，目光越过他，看向围挡后面的那片空地，“走，进去看看，顺便介绍一下开发方案。”
两人穿过围挡的入口，眼前豁然开朗。
这是一块大约十万平方��的空地，形状接近规整的长方形，地面上已经完成了初步的平整。
杂草被清理干净，露出黄色的泥土和零星散落的碎石。远处还能看到几栋旧工业大厦的轮廓，在午后的阳光下投下长长的影子。
庄立群站在黄家豪身侧，翻开文件夹，开始汇报。
“老板，这块地原先的用途您很清楚，是康力科技的塑胶厂。现在工厂已经全部搬迁到大浦总厂，土地性质正在走变更流程，从工业用地转为住宅用地。”
黄家豪点了点头，沿着空地边缘慢慢走着，目光不断扫过各个角落。庄立群跟在旁边，声音清晰地传过来。
“地块总面积十万平方��，按照目前的规划，容积率是七倍。也就是说，总楼面面积能做到七十万平方��，折合下来大概六万五千平方米出头。”
黄家豪在心里默默换算了一下。七十万平方��的楼面，说大不大，说小也不算小，够一个中等规模的住宅项目了。
作为弘利发展的第一个试水项目，这个体量刚刚好，太大了风险高，太小了练不出手。
“建筑形制怎么安排的？”黄家豪问。
庄立群翻过一页，继续道：“规划了十栋住宅楼，全部是二十二层的标准住宅大厦。”
楼栋之间的间距我们做了反复推敲，既要保证采光和通风，也要留出足够的公共空间。”
他抬手朝空地中间的位置指了指：“大概那个位置，我们会做一条主要的人行通道，连接各个楼栋。”
通道两侧设置小型休憩区，种一些绿化，摆一些座椅，给居民提供一个日常活动的场所。
车位主要安排在地下，我们准备建设大型地下车库，根据后续市场需求变化，我们可以灵活调整。既可以做停车场，也可以用于其它用途”
“底层呢？”
“底层局部设街坊商铺。”庄立群显然对这个安排是经过深思熟虑的，“老板，我的想法是，不要做成那种冷冰冰的纯住宅区。
底层的商铺虽然面积不大，但能解决居民日常生活的便利问题，例如便利店、洗衣房、茶餐厅，这些业态虽然小，但对提升居住体验很有帮助。
而且商铺的租金回报率通常比住宅高，长期来看是一笔划算的买卖。”
黄家豪听完，微微点头。这个思路是对的。纯住宅项目容易做成“睡城”，白天没人、晚上亮灯，缺乏社区活力。
底层带商铺虽然增加了一些管理上的复杂性，但对项目整体的价值提升是有好处的。
两人继续往前走，脚下的泥土被踩出浅浅的脚印。黄家豪忽然想起一个问题，停下脚步转头问：“补地费是多少？”
庄立群的表情微微变了一下，像是在犹豫要不要如实相告，但最终还是说了实话：“四亿七千万港币。”
四亿七千万。
黄家豪听完，愣了一下。
这个数字比他预期的要高出一截。他脑子里快速闪过一个参照，长江公司的黄埔花园项目，那可是一个巨大的综合性项目，补地费才三亿九千万港币。
相比之下，新蒲岗这块地的面积小得多，补地费反而贵了将近一个亿。
他停下脚步，眉头微微皱起，在心里快速算了一笔账。
七十万平方��楼面，按照现在的市场行情来卖，每平方��大概能卖到七百多港币，总销售额撑死了五亿出头。
扣除掉建筑成本一亿五千万左右，再加上这笔四亿七千万的补地费，账面上的数字是红彤彤的亏损，差不多四千万。
四千万的窟窿，任何一个开发商看了都要打个哆嗦。
但黄家豪没有慌。
他站在那片空地的中央，目光穿过围挡，望向远处的天际线，脑子里想的不是现在的市场，而是几个月之后的市场。
今年十二月，谈判的结果就要出来了。一旦尘埃落定，香港楼市的情绪会从谷底迅速反弹。
这不是他拍脑袋的猜测，而是前世已经验证过的事实。
明年这个时候，同样的楼面，每平方��的售价就不是七百多，而是九百甚至更高。
总销售额从五亿出头跳升到六亿多，账面上的亏损就会变成盈利。
关键是，要撑过这段时间。
“这个补地费，是怎么解决的？”黄家豪问。
庄立群回答得很干脆：“从嘉华银行贷款解决。”
黄家豪点了点头，没有过多追问。这是没有办法的办法，也是眼下唯一可行的办法。
弘利发展刚刚成立，自有资金有限，土地开发前期投入又大，不从银行借钱是不可能的。
好在嘉华银行是他自己的，贷款的审批流程、利率条件、还款安排，都可以做到最大程度的灵活。
“嗯。”黄家豪沉吟了一下，继续往前走，“这是我们的试水之作，第一次做住宅开发，不求一炮而红，但求稳扎稳打。
我的想法是，十栋住宅楼分五批推出，不要一次性全部推向市场。”
庄立群一边听一边记，脚步放慢了些，以便跟上老板的思路。
“分批推出的好处有两个。”黄家豪伸出一根手指，“第一，减少前期的建筑成本投入。
咱们不是长江公司、不是新鸿基，资金链没有他们那么宽裕，一下子铺开十个楼栋，现金流压力太大。
分批建，分批卖，收回来一批的钱再投入下一批，资金效率更高。”
他伸出第二根手指：“第二，等待市场复苏。现在的市场还在底部趴着，你就算现在建成、现在卖，也卖不出好价钱。
分五批推出，至少要跨三个年头，拉长周期，等到市场回暖的时候，后面的批次就能卖出更好的价格。”
庄立群连连点头，脸上露出一丝钦佩的神色。
他做地产这么多年，见过太多开发商为了追求规模和速度，一股脑把所有楼栋全部推平、全部开工，结果市场一波动，资金链就绷不住了。
老板这种“小步快跑、分批出货”的思路，才是真正适合当前市场环境的打法。
“老板放心，”庄立群合上文件夹，“我们计划明年中推出第一期。两栋楼，大概一百五十个单位左右，先试探一下市场水温。”
“时间点可以。”黄家豪想了想，又补充了一句，“但我要提醒你一件事，这件事比任何事都重要。”
庄立群神色一凛，认真地看着他。
“建筑质量，必须保证。”黄家豪的语气不高，但每个字都带着分量，“这是弘利发展的第一个项目，市场在看着我们，同行在看着我们，未来的业主更在看着我们。
如果这个项目出了质量问题，哪怕是墙皮脱落这样的小问题，影响的不是一栋楼，是整个弘利发展的牌子。”
他停了一下，目光直视庄立群：“我丑话说在前头，质量上出了任何问题，我不会讲情面，我会报公。
该追责追责，该停工停工，谁也保不住。”
庄立群深吸一口气，郑重地点了点头：“老板，我明白。质量这条线，我会亲自盯着，从材料采购到施工监理，每一个环节都不会放松。”
“好。”黄家豪拍了拍他的肩膀，语气缓和下来，“这第一个项目，做好了，后面有的是仗要打。
弘利发展能不能在香港地产圈站住脚，就看你这第一炮能不能打响。”
两人并肩站在空地上，午后的阳光把他们的影子拉得很长。远处，几台挖掘机静静停着，像是在等待一个信号，随时准备开始轰鸣。
黄家豪最后环顾了一圈这片土地，转身朝车的方向走去。
庄立群跟在身后，手里的文件夹被攥得微微发皱。他知道，自己职业生涯中最重要的一仗，从今天起，正式打响了。
第263章 贴身竞争
离开新蒲岗的时候，天色已经过了正午最烈的时段。
黄家豪坐进车里，司机发动引擎，车子沿着太子道东一路向北，穿过狮子山隧道，驶入吐露港公路。
车窗外，九龙密集的楼宇渐渐被抛在身后，视野逐渐开阔起来，远处的大埔山峦在薄雾中若隐若现。
大埔工业园区，到了。
这一片工业用地占地二十五万平方��，比新蒲岗那块地大了一倍有余。
五栋五层高的工业大楼整齐地排列在园区内，灰白色的外墙在阳光下显得有些陈旧，但整体的秩序感还在。
这里是康力科技的主厂区，也是黄家豪接手这家老牌电子企业之后，最为倚重的生产据点。
车子在厂区门口停下，李国栋已经站在那里等着了，身后还跟着几个身穿工装的中层管理人员。
此李国栋非彼李国基。两人同姓不同名，一个是管地产的，一个是管制造的。
李国栋是个典型的制造业老将，说话做事都带着一股车间里锤炼出来的实在劲儿，跟李国基那种精明的商界做派截然不同。
“老板，欢迎指导工作。”李国栋迎上前来，双手握住黄家豪的手，用力摇了摇。
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